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中古マンション投資の注意点


中古マンション投資のプロ(不動産コンサルティング会社)をおススメする理由

 

私は、54歳のときにマンション管理士とういう難関国家資格(合格率8%)を取得し、また、公益財団法人日本生産性本部認定経営コンサルタントを32歳で取得し、ゴルフ会員権売買だけでなく経営コンサルティングや不動産投資についても研究を続けております。『投資』というと怖がる人が多いかと思いますが、人生すべて投資だと自分は考えています。

 

例えば、子供の頃に通った学習塾、高い学費をかけて卒業した大学、取得した国家資格にはじまり、結婚も子孫を繁栄させるための投資といっても過言ではありません。実際、世の中で一番高い投資は結婚と言われています。また、生命保険は住宅の次に高い買い物で、将来のリスク(健康や万一)に備える投資の一つですし、自動車保険や傷害保険などもリスクに備えるための投資になります。株も投資のひとつですが、成功するときは良いのですが、失敗するとかなりの痛手を負う事があります。

 

このように投資には色々ありますが、自分が今、注目しているのは『中古ワンルームマンション投資』です。株やビットコイン、商品先物のようなハイリターン商品ではありませんが、その分リスクも少なく、上手く投資すれば、確実に投資した以上のお金を生み出すことが可能だからです。自分はマンション管理士ですので、区分所有建物(マンション)については共用部分や専用部分などについて詳しい知識を持ち合わせていますが、新築ワンルームマンションは売り出し高いため、その後の数年間の値下がり幅が大きいので、あまりおススメしませんが、築10年前後の中古ワンルーム(都心の駅近)は上手くすると購入したときより高く売れ、また他人に貸すことで賃料が入るため、キャピタルゲイン(古い言葉ですが)が期待できるほか、節税対策にもなります。

 

<中古マンションの市場規模>

中古マンションの売買市場は年々大きくなっており、2016年には中古マンションの供給数が新築マンションの供給数を上回りました。これから先の不動産投資の主体は、新築マンションから中古マンションへと移っていくと考えられます。ただ、中古マンションの購入には、新築マンションと比べると気を付けなければならないポイントが存在します。この記事では中古マンション投資の留意点について解説していきたいと思います。

 

1)複数サイト、複数会社を利用する。

 

中古マンション投資で最も重要な点は、複数の情報源を持つことです。新築マンションであれば、購入を検討しているディベロッパーに話を聞くだけでも良いのですが、中古マンション投資においては数ある中古マンション投資では、複数の情報源から入手した情報を様々な角度で検討することが重要になります。

 

たとえば、大手ポータルサイトとしては、SUMMO、HOME’S、アットホームなどを利用すれば十分でしょう。また、これらのサイトに購入したい中古マンションの条件や情報を登録しておくと、該当する中古マンションが値下がりしたりしたときにアラートが届くようになり、日々の情報収集が効率的になります。

 

また、不動産投資会社や仲介会社は複数利用することも重要です。検討しているマンションブランドのディベロッパーや、大手の仲介会社、購入希望のエリアに強い仲介会社などに相談しておくと、それぞれの会社が独自に持っている情報が手元に集まってくるようになるため、比較検討がしやすくなります。なお、中古マンション購入時の仲介手数料は通常『購入価格の3%+6万円』という金額になりますが、不動産投資会社の中には物件を直接仕入れて自社が売主になることで中古マンション購入時の仲介手数料0円を実現している会社もありますので、上手に活用していきましょう。中古マンションの価格は数千万円の水準になることも多いので、仲介手数料が1%違うだけでも数十万円の違いになってきます。

 

2)人口が減少するエリアは避ける。

 

物件サイトなどで中古マンションを検索してみると、地方や公害の中古マンションには利回りの良い物件や1,000万円以下のお手頃は価格で購入できる物件が目を惹きます。しかし、利回りだけで選ぶことはオススメできません。なぜなら、地方や郊外の物件は将来、賃貸の需要が細っていくリスクがあるためです。

 

マンション投資は入居者がついて初めて成り立つものですが、入居者が減少するおそれがあるエリアを選ばないことが重要です。購入を検討している中古マンション物件の市区町村の人口動態などを調べることが出来ればベストですが、そのような下調べの手間を省きたいのであれば都心エリア(港区、中央区、千代田区など)の駅徒歩10分以内の物件を選んでおけば大きな空室リスクを抱えることが少なくなります。

 

3)家賃が6万円以下の物件は避ける。

 

中古マンション選びの際に注意したい2点目は家賃収入についてです。こちらはエリアの話とも重なる点もありますが、地方や郊外の物件には、利回りが高いものの家賃は低いという物件があります。

 

投資という側面だけえかが得た時は、利回りの良い物件を選びたくなりますが、不動産投資の場合には毎月かかる費用(コスト)を無視することは出来ません。例えば、賃貸の管理費用や修繕積立金などがその代表例ですが、こららの費用は家賃水準とは関係なくかかる費用となりますので家賃が低くても一定額かかってしまいます。

 

たとえば、地方で家賃3万円のマンションのケースがあっても、賃貸管理費や修繕積立金を合わせると8千円~1万円かかってしまいますので、家賃が低ければ低いほど、収支が悪くなってしまいます。

 

他にも退居の再の現状回復費や設備投資などもかかってきますので、月6万円以上の家賃は確保しておきたいところです。家賃が低い物件はいくら利回りが良くてもリスクが高いので避けた方が無難です。

 

4)物件タイプはファミリータイプよりもワンルーム

 

物件選びをしているとファミリータイプのほうが家賃が高く投資額も大きいため、ついつい目を惹かれてしまいがちですが、ファミリータイプには以下の2つのデメリットがあるので注意が必要です。

 

デメリット1)

ひとつは空室リスクが高いことです。ファミリータイプの物件の入居者は、ワンルームマンションの入居者と比べると平均の入居年数が長い傾向にありますが、裏をかえすと今住んでいる物件からあまり動かないということでもあります。

 

つまり、現在の入居者が引っ越しをしてしまった場合、次の入居者を見つけるまでに時間がかかるという恐れがある訳です。ファミリータイプは一戸の家賃収入が高い分、一か月の空室が収支に大きな影響が出てしまいますので、返済に不安がある方は避けたほうが無難でしょう。

 

また、東京都の推計では、ファミリー層の数は2015年にピークを迎え、以降減少する見込みであるのに対し、単身者の世帯数は2035年頃まで増え続けるとされています。また、世帯総数に占める構成比も2035年には48.9%と全体の半数近くが単身世帯になると予測されています。

 

デメリット2)

2つ目は、ワンルームマンション投資よりも平米あたりの家賃収入が低いという点です。ファミリータイプには空室リスクが高いことに加えて投資効率も低いので、初心者が安易に手を出すことはオススメできません。ファミリータイプは、不動産投資経験がある程度身についてから改めて検討したほうが良いと思います。

 

5)築年が1981年以前でないかをチェック

 

物件選びの際に次に注意したいのは築年数です。まず一番重要なのは建築された都市が1981年以前でないかという点です。1981年に新耐震基準という地震に強い基準で建物を建てられるようになったため、1981年前後の物件には新耐震基準で建てられてない可能性があります。1981年以前の物件を選ぶ場合には、耐震工事がきちんとおこなわれているかをしっかり確認する必要があります。

 

また、建物管理のポイントでもコメントしますが、築年数が15年前後の物件にも注意が必要です。築15年というのは、マンションの大規模修繕がおこなわれるタイミングとなるためです。

 

大規模修繕は修繕積立金という各戸からの毎月の積立金によって行われますが、マンションによってはこの積立金の滞納が発生してしまっているケースがあります。

 

積立が計画通りにおこなわれていないと、大規模修繕の費用が足りないということになり、修繕積立金の増額は一時金という形で徴収されることがありますので、マンション購入後に収支が悪化するリスクがあります。築15年前後の物件を選ぶ場合には、修繕積立金の状況は必ず確認するようにしましょう。

 

6)入居者の目線で物件を厳しくチェックする。

 

中古マンション投資では、実際の入居者の目線で物件選びをすることも大切です。すなわち、自分が賃貸物件を選んでいるとして、その物件に住みたいと思えるかどうかという視点です。

 

もし、物件を借りることを検討するのであれば、SUUMOやHONE’Sなどのサイトで賃料やアクセス、部屋の広さ、設備、築年数、周辺環境などが周辺の物件と比べて良いのか悪いのかといったこともあで調べ上げるはずです。このように入居者の厳しい目線で物件選びをすることで空室リスクを大幅に下げることが可能です。

 

また、実際に入居者の満足度が高いかどうかは、マンションの口コミサイトをチェックしてみるとよいでしょう。例えば『マンションノート』というサイトでは自分が住んだことのあるマンションを投稿すると他のマンションの口コミを閲覧することができます。入居者が実際に感じているマンソンの満足度、治安のよさ、周辺の利便性、賃料のコストパフォーマンスなどが分かります。

 

7)売主が物件を売りたい理由を考える。

 

中古マンション市場には価格が安くて利回りがよく、アクセスも設備も良いといったような全ての要素が揃っているような理想の物件はありません。そのような物件は、そもそも手放す理由がありませんし、市場に出回ったとしても業者が先におさえてしまいます。

 

そのため、現在市場に出回っている物件には、他の物件に比べて何かしら劣るところがあると考える必要があります。例えば利回りは良いが駅から遠くて空室リスクを抱えている、或いはアクセスは良いが築年数が20年を超えていて老朽化が目立つ、入居者の満足度が低く、すく退去してしまうので空室期間が目立つなど、物件が抱えている問題点をしっかり見極める必要があります。

 

上記以外にオーナー側が抱えている問題のケースとしては、例えば、購入時から物件が値下がりしてしまって早いうちに損切りしておきたい、別のもっと良さそうな物件に乗り換えたい、大規模修繕の前に売ってしまいたいといったニーズも考えられます。

 

このように売主の立場に立って『自分がこの物件のオーナーだったら、どういう理由で売りたいと考えるだろうか?いくらで売れるだろうか?』と考えてみることで、物件の抱える問題や適性価格について考えを巡らせることが可能になります。

 

8)物件の瑕疵をチェックする。

 

中古マンション投資で最もきをつけなければならないのは、物件に瑕疵(不具合や欠陥など)がないかという点です。新築マンションであれば、物件に瑕疵があったとしても売り主に10年の瑕疵担保責任がありますが、中古マンションの場合は契約書で瑕疵担保責任が数か月に設定されていることが多いため、瑕疵が見つかった場合には購入後にすぐに請求しないと泣き寝入りすることになってしまいます。

 

瑕疵のチェックポイントとしては下記のようなポイントがあります。

 

・給湯器やガスコンロなどが正常に動作するか

・給排水管の故障など水回りにトラブルがないか

・クローゼットの中などにカビやシミはないか

・雨漏りはないか

・シロアリなどの害はないか

・ドアの開閉に問題はないか

 

一度のチェックでは瑕疵が見つからないこともありますし、入居者がいて物件の隅々までチェックしずらいケースもあると思いますが、購入後に後悔しないで済むように出来る限り細かく、何度もチェックすることをおススメします。

 

また、購入価格が高い場合は、住宅診断(ホームインスペクション)の利用を検討してみるのも一つの手です。費用は1回5万円程度で、プロの目で瑕疵をチェックしてもらえるので、その後の安心を買うことができます。購入時に気づかなかった瑕疵が、その後に数十万円の損失を生んでしまうこともありますので、しっかりチェックしておきたいポイントです。

 

9)建物管理や管理組合についてもチェックする。

 

中古マンションを購入するにあたって、チェックしておきたいポイントは部屋だけではありません。建物自体がしっかり管理されているか、というのも非常に重要なポイントです。管理会社がしっかり建物管理をしていないと、マンションの美観が損なわれたり、エレベーターの故障が多発したりするなど、入居者に不便や不快感を強いることになってしまいます。

 

建物(共有部分)については、主に下記のようなチェックポイントがあります。

 

・エントランスや階段・廊下・ゴミ置き場が定期的に清掃されているか

・エレベーターが定期的にメンテナンスされているか

・自動ドアが定期的にメンテナンスされているか

・商号設備の定期点検はおこなわれているか

・貯水槽や浄化槽の点検はされているか

・修繕記録はどがきちんと残っているか

・管理組合がしっかり機能しているか

 

実際にマンションに視察に行ったり、仲介会社や売主に建物管理について尋ねてみたりするとよいでしょう。

 

10)価格を交渉する。

 

中古マンション投資において、購入価格を売主に交渉してみるという点も非常に重要なポイントです。マンションの値付けは、『この価格でしか絶対に売れない』というケースと『この価格で売れたらいな』という2パターンがあります。大体のケースは、後者の『この価格で売れたらいいな』という値付けになっていることが多く、ある程度の値下げができるように加減の価格まで幅を設定しているケースが多いのです。

 

これまでのポイントをチェックしていけば『このマンションは〇〇の点は良いが、〇〇の点が他の物件に比べて劣っている』といった情報が整理できているかと思います。それを仲介会社に伝えて『この物件は〇〇万円以下でなければ他の物件を検討したほうが良いのではないかと思っています。売主に価格交渉してみてもらえませんか?』と打診をしてみましょう。

 

仲介会社のほうも物件の購入が決まらなければ手数料が入ってきませんので、しっかりと購入意思を示したうえでの価格交渉には応じてくれる可能性は高いです。また、売主も自分の物件の強味・弱みをある程度わかっていますので、それを指摘されたうえでの値引き交渉には応じる可能性が高くなります。つまり、物件を入念にチェックして購入に時間をかければかけるほど、仲介会社も売主も価格を下げてくれやすくなる可能性は高まる傾向にあります。

 

購入価格が下がれば、仲介手数料やローンの返済利息なども安くなりますので、値引きした金額以上の収益改善効果がありますので、ぜひ交渉してみることをおススメします。

 

<まとめ>

 

中古マンション投資のチェックポイントは如何だったでしょうか?中古マンション投資では、情報の収集に始まり、エリア、家賃水準、築年数、物件タイプ、入居者の満足度、物件の瑕疵、建物管理の状況、売り主の心理、価格交渉など数多くのチェックポイントがあります。

 

これらをキチンとおさえて物件選びと購入を進めていけば、失敗する確率を低くすることができますので、ぜひ活用いただければと思います。

 

これから中古マンション投資を始めてみたいという方は、先ずは書籍や中古マンション投資の初心者向けセミナーなどで情報を集めてみるとよいでしょう。

 

<筆者おススメマンション投資コンサルティング会社5選>

 

 

 

 

 

 

 

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<筆者略歴>

小松 高明(昭和35年3月生まれ;60歳)

株式会社TKゴルフサービス代表取締役(立教大学法学部法学科卒、日本生産性本部認定経営コンサルタント、宅地建物取引士、管理業務主任者、マンション管理士、損害保険募集人)

 

 

 

 



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